Il Codice civile prevede espressamente agli articoli 1130 (esecuzione delle deliberazioni, osservanza del regolamento di condominio, regolamentazione dell’uso delle cose comune e dei servizi, riscossione dei contributi, atti conservativi dei diritti sulle parti comuni), 1131 (rappresentanza dell’amministratore), 1133 (provvedimenti presi dall’amministratore), 1135 (partecipazione alle assemblee condominiali ordinarie e straordinarie), quali sono le attribuzioni dell'amministratore che devono necessariamente essere comprese nel compenso per l'amministrazione ordinaria.

   La Confedilizia, per evitare incomprensioni ha pubblicato un mansionario preciso che riporto in questa pagina, con alcune modifiche personali: per esempio per me sono comprese tutte le assemblee che sarà opportuno fare durante l'anno (anche perchè ciò è contenuto nella sentenza della Corte di Cassazione N. 3596 del 12/03/2003), e analogamente tutte le riunioni del consiglio di condominio.

Atti di ordinaria amministrazione

• svolgimento di ogni attività correlata al ruolo di legale rappresentante del condominio (esempio: ricevere la corrispondenza e gli atti indirizzati al condominio);
• custodia del registro dei verbali delle assemblee e di tutti i documenti del condominio, per i tempi previsti dalle vigenti normative;
• cura dell’osservanza del regolamento di condominio;
• tempestiva esecuzione delle delibere assembleari;
• apertura e gestione del c/c bancario o postale del condominio, ove l’assemblea non disponga diversamente;
• redazione del rendiconto annuale e del preventivo dell’anno successivo ed invio di copia degli stessi ai condòmini;
• convocazione tempestiva - a mezzo di raccomandata A.R. o con mezzo equipollente e con indicazione degli argomenti all’ordine del giorno - delle assemblee e presenza alle medesime nonché, se richiesto, redazione dei relativi processi verbali;
• convocazione delle riunioni del consiglio di condominio (se esistente);
• invio tempestivo, e comunque entro dieci giorni dalle assemblee, di copia dei verbali delle stesse a tutti i condòmini, assenti e presenti;
• messa a disposizione dei condòmini che lo richiedano in qualsiasi momento, previo appuntamento, dei documenti relativi al condominio e dei documenti giustificativi delle spese nonché dell’estratto conto bancario o postale, con rilascio, se richiesto, di copia dei documenti anzidetti a spese dei singoli richiedenti;
• predisposizione della disciplina dell’uso delle cose comuni e cura della prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo da assicurarne il miglior godimento a tutti i condòmini, nel rispetto delle norme vigenti, nonché svolgimento delle attività volte a conservare nel tempo il valore patrimoniale delle parti comuni degli immobili;
• gestione dei rapporti tra il condominio e la Pubblica Amministrazione ed ottemperanza alle disposizioni della stessa;
• cura, nell’interesse del condominio, dei rapporti tra il condominio medesimo ed i fornitori, gli eventuali dipendenti e collaboratori, gli eventuali professionisti esterni (anche incaricati della tenuta di eventuali libri paga), le proprietà contigue ed i terzi in genere;
• ricerca dei fornitori e richiesta dei relativi preventivi;
• richiesta dei preventivi per ogni intervento per prestazioni straordinarie;
• adempimento degli obblighi fiscali ed amministrativi del condominio;
• riscossione dei contributi dai condòmini, anche con tempestivo ricorso all'Autorità giudiziaria ai sensi dell’art. 63 disp. att. Cod. civ.;
• erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
• compimento, anche mediante la promozione di procedure giudiziarie, degli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, con immediata comunicazione all’assemblea;
• proposta all’assemblea della copertura assicurativa dell’edificio e compimento degli eventuali adeguamenti per la conseguente deliberazione assembleare;
• accesso all’edificio condominiale ogni volta che se ne presenti la necessità, e comunque almeno una volta ogni tre mesi;
• passaggio tempestivo delle consegne, in occasione del termine del mandato, da amministratore uscente ad amministratore subentrante;
• comunicazione dei dati dei condòmini alle pubbliche autorità, con il consenso degli interessati e nei limiti imposti dalle normative vigenti, qualora richiesto;
• compimento di ogni altra attività prevista dalle vigenti normative o comunque necessaria o utile per la gestione ordinaria dell’immobile e dei rapporti con i condòmini.
• compimento di ogni intervento necessario ed urgente nell’interesse del condominio;

Atti di straordinaria amministrazione

• cura dei rapporti con la Pubblica Amministrazione (Comune, VVFF, ASL), nel caso d’interventi straordinari non ripetitivi;
• convocazione e presenza alle riunioni di eventuali commissioni speciali;
• compimento degli adempimenti di seguito riportati, nei casi di interventi straordinari sull’immobile condominiale previsti dai commi quarto e quinto dell’art. 1136 Cod. civ.:
  • richiesta dei preventivi;
  • sottoscrizione del contratto sulla base di schema preventivamente approvato dall’assemblea;
  • raccolta e contabilizzazione dei versamenti effettuati da parte dei singoli condòmini;
  • pagamento all’impresa degli acconti contrattualmente stabiliti e del saldo, a seguito di rilascio di specifiche certificazioni del direttore dei lavori;
  • rendicontazione finale e riparto definitivo della spesa straordinaria tra i condòmini;
• espletamento delle incombenze di competenza dell’amministratore relative alle agevolazioni fiscali previste dalle disposizioni vigenti in favore dei condòmini (es.: IVA agevolata; riduzione IRPEF ecc.);
• compimento di tutte le attività connesse agli adempimenti relativi alla sicurezza nel cantiere;
• partecipazione, ove necessario, alle udienze davanti all’Autorità giudiziaria in relazione a vertenze nelle quali il condominio sia parte.