La gerarchia nel condominio

Da quanto visto finora possiamo riassumere una gerarchia di comando nella gestione condominiale:

1. La legge;
2. Il regolamento di condominio (se esistente);
3. Il giudice (se eventualmente chiamato a decidere sulle controversie;
4. L’assemblea;
5. L’amministratore;
6. I condòmini.

Come si vede i provvedimenti dell’amministratore sono obbligatori per i condòmini, ma sono sottoposti ad essi quando si riuniscono e costituiscono l’assemblea.

COMPORTAMENTO DELL’AMMINISTRATORE

Introduzione

Abbiamo finora visto le componenti che compongono la gestione condominiale. Non è stata volutamente fatta una trattazione esaustiva, come accennato nella prefazione, in quanto non confacente allo scopo di questo mio libretto. Ho comunque messo in grado (almeno spero di essere riuscito in questo intento) i condòmini di comprendere almeno a grandi linee i punti fondamentali che devono essere conosciuti per partecipare e deliberare con cognizione di causa alle assemblee condominiali e per controllare il buon andamento dell’amministrazione.

Ho perciò volutamente sorvolato sulle incombenze dell’amministratore di natura fiscale e inerenti la sicurezza, in quanto obbligatorie e non soggette all’approvazione dell’assemblea (non si può decidere, ad esempio, di non pagare le tasse, in quanto essendo una decisione contraria alla legge l’amministratore non potrebbe eseguirla!).

Vediamo allora di fare il punto sul comportamento dell’amministratore del nostro condominio. Il metodo di giudizio non può essere quello di constatare se egli fa o no tutto quanto stabilito dalla legge, in quanto se così non fosse, sarebbe semplicissimo dichiararlo inadeguato o incompetente e revocarlo nel più breve tempo possibile.

Il nostro obiettivo è stabilire come egli svolge il suo mandato.

Cortesia e gentilezza

Egli in primo luogo deve essere gentile e corretto con tutti i condòmini e gli inquilini.

Deve rispondere alle loro domande con competenza ed in modo esauriente, senza mai mostrare segni di impazienza.

Deve rispettare le opinioni di tutti, essere aperto al dialogo e non cercare per forza di imporre le proprie opinioni.

Deve sempre essere disponibile al telefono, anche al di fuori dei normali orari di lavoro (almeno per richieste urgenti che non possono essere procrastinate…).

Deve essere in grado di mediare nelle liti fra i condòmini.

Deve fare costanti sopralluoghi nel condominio per verificare che non ci sia qualche intervento necessario (non sempre i condòmini effettuano da soli questi controlli e comunicano all’amministratore le necessità), controllare la propria cassetta delle lettere (condominiale), chiedere a qualche condomino presente in casa se tutto va bene.

Deve chiamare i tecnici per le necessarie riparazioni, ma deve anche controllare che esse vadano a buon fine. Ad esempio se risulta che in un anno sono stati effettuati numerosi interventi al citofono, ma questo continua a funzionare male… oppure, nonostante sia stato individuato un difetto di chiusura di un cancello dell’ascensore esso rimane presente per mesi e mesi (e questo nonostante l’ascensore sia sotto contratto di manutenzione e non si debba pagare l’intervento…), ecc.

Gli esempi possono essere tanti (dalla sostituzione tempestiva delle lampade rotte, alla riparazione del portone che chiude male, alla verifica della qualità delle pulizie, al controllo e rimozione rottami di antenne sul lastrico solare, alla sostituzione dei vetri rotti alle finestre comuni,…).

Una chicca che la dice lunga può essere questa: si occupa l’amministratore di far pulire dalla ditta competente il locale delle assemblee prima di ogni riunione?