I consuntivi delle gestioni condominiali

A fronte di ciascun preventivo, deve, a fine gestione, essere emesso un consuntivo e presentato all’assemblea per la relativa approvazione.

Le spese menzionate in tale consuntivo devono essere suddivise negli stessi gruppi usati per il preventivo (meglio se con un richiamo numerico), in modo che possano essere discusse in assemblea controllando le variazioni voce per voce, chiedendo spiegazioni in caso di variazioni importanti e discutendo in maniera particolare sulle voci non presenti in preventivo.

Come per il preventivo, ad approvazione avvenuta, va poi approvata la relativa tabella di riparto, in seguito alla quale l’amministratore potrà adire le vie legali per ottenere le quote mancanti e non potrà più basarsi sulla tabella di riparto del preventivo.

La legge non stabilisce un preciso modo di redazione dei consuntivi, come invece è previsto per le società di capitali, lasciando all’amministratore la discrezionalità, purché tutto sia ben comprensibile ai condòmini e li metta in grado di capire quali controlli effettuare per verificare la veridicità dei conti e l’operato dell’amministratore.

E’ quindi chiaro che l’amministratore non può essere obbligato dall’assemblea a redarre il consuntivo con modalità diverse da quelle da lui stabilite (purché sia rispettato il criterio del precedente capoverso che riassume quanto stabilito dalla sentenza della corte di cassazione del 7/7/2000 n. 9099), ma può sempre essere revocato dall’assemblea stessa se non soddisfatta.

Vediamo ora come, secondo alcune usanze, dovrebbe essere redatto il consuntivo.

Intanto esistono due criteri che sono da tempo oggetto di discussione tra gli esperti del settore: il criterio di “cassa” e quello di “competenza”. La differenza è presto detta: nel criterio di “cassa” il consuntivo deve contenere solo le spese e gli incassi effettivamente avvenuti nel periodo di gestione (ad esempio dal 1/1/2004 al 31/12/2004), lasciando per la gestione successiva gli altri importi. Con il criterio di ”competenza”, invece, si registrano le spese “maturate”, cioè di competenza della gestione anche se non ancora pagate, e gli incassi maturati, anche se non tutti i condòmini hanno pagato in tempo le proprie quote.

Secondo la maggioranza degli esperti e delle associazioni di amministratori (vedi ANACI, FNA, ANAMMI,…) il criterio di competenza è da preferire, in quanto consente di stabilire con esattezza il costo annuale di esercizio del condominio che con il criterio di cassa potrebbe risultare più basso del preventivato in una gestione e di conseguenza più elevato in un’altra e potrebbero essere imputate spese non di competenza dei nuovi proprietari di appartamenti che sono responsabili solo a partire dalla data del rogito (è chiaro che il condominio richiederà le quote al proprietario attuale, come previsto dall’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, ma questi potrebbe rivalersi sul vecchio, se non stabilito diversamente dal contratto di acquisto) se è ben chiaro il periodo di competenza del debito.

Per chi volesse informazioni sull’argomento può leggere l’articolo di Carlo Parodi Presidente ANACI Roma a pag. 33 della rivista “Dossier Condominio” n. 88/05 distribuita ai soci ANACI, la sentenza della corte di cassazione n. 10815 del 16 Agosto 2000, il modulo per la redazione del rendiconto della FNA (approvato dalla associazione dei consumatori ADUC). Per chi volesse invece studiare l’argomento più a fondo, può leggere la “Guida alla contabilità di condominio” di Carlo Parodi edito dalla Buffetti.

Oltre al consuntivo, che deve essere composto da un elenco spese suddiviso per categorie e per tabelle di riparto, due tabelle rappresentanti il conto economico e la situazione patrimoniale ed infine una situazione di cassa reale a fine gestione, è necessario presentare anche una tabella di riparto formata nel seguente modo: tante righe quanti sono i condòmini, oltre alle colonne con il numero di interno e il nome e cognome di ciascun condomino le seguenti colonne: millesimi di proprietà e riparto spese relative, millesimi ascensore e riparto spese relative, riparto spese acqua, totale spese consuntivo, totale preventivo, quote pagate, quote da pagare, saldo (differenza tra consuntivo e preventivo). Volendo essere pignoli, si può inserire una colonna, prima del saldo con gli eventuali arretrati gestioni precedenti da pagare.

Tutte queste informazioni permettono di controllare minuziosamente i movimenti di soldi delle gestioni attuali ed eventuali sospesi di quelle precedenti e permettono (trattandosi di criterio di competenza) di mettere da parte i soldi necessari a pagare anche eventuali fatture future, di cui si sa già l’importo perché riferite a lavori della attuale gestione. In questo modo è possibile stabilire con esattezza quanto costa il condominio annualmente e di fare uno schema che indica di quanto approssimativamente aumentano le spese di anno in anno.

Volendo essere più pignoli, si possono suddividere le spese tra quelle destinate alla conservazione e quelle destinate all’uso delle parti comuni come richiesto dalla giurisprudenza (vedi Sentenza della Cassazione del 21 Novembre 2000, n. 15010) aumentando allo scopo il numero di colonne.