Le delibere assembleari

   La legge stabilisce (vedi art. 1136 del codice civile) che il potere di voto in assemblea non è dato alle singole unità abitative ma ai singoli condòmini che non hanno più voti possedendo più appartamenti. La differenza per chi possiede quote più grandi sta che per il raggiungimento della validità della delibera occorre che i voti della maggioranza assembleare rappresentino una certa quota (1/3, 1/2, 2/3) del valore del fabbricato ed è quindi chiaro che se un condomino ha una quota millesimale più alta è più facile per lui e per chi ha votato come lui raggiungere tale quorum.

   Un esempio chiarirà meglio questo aspetto. Supponiamo che si debba approvare un consuntivo annuale. La maggioranza richiesta è (in seconda convocazione) un terzo dei condòmini, che rappresenti almeno un terzo del valore del fabbricato. Se i condòmini sono ad es. 29, un terzo è rappresentato da 10 condòmini e un terzo del valore del fabbricato è 334 millesimi. Se a favore del consuntivo sono 11 condòmini e contro 10, ma la somma dei millesimi degli 11 condòmini non arriva a 334 millesimi, il consuntivo non viene approvato.

  Ma esiste anche quest’altra possibilità: se a favore del consuntivo sono 12 condomini per un totale di 375 millesimi, non è detto che il consuntivo sia automaticamente approvato: se i condomini contro sono per esempio 10, ma i loro millesimi sono 395, in tal caso l’approvazione non c’è. 

   In pratica, la legge (art. 1136 del codice civile ) prevede che per la validità della delibera assembleare per l’approvazione del consuntivo annuale (come anche per molte altre delibere) ci sia la doppia maggioranza e che questa rappresenti almeno un terzo dei condomini e un terzo dei millesimi di proprietà.  E’ quindi non corretto, contare solamente i millesimi e, peggio, verbalizzare solo questo parametro.

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L’amministratore

   Dato che l’assemblea è, come abbiamo visto, il mezzo attraverso il quale i condòmini esprimono la loro volontà, il rapporto con l’amministratore non è tra lui e l’assemblea, ma tra lui e i singoli condòmini.

L’amministratore è quindi il secondo strumento di cui si servono i condòmini per gestire le parti comuni. Più precisamente è il mezzo usato per rendere esecutive le delibere assembleari o quanto meno per curarne la realizzazione.

L’amministratore ha perciò il mandato di rappresentanza collettivo di tutti i condòmini ma non può da questi essere revocato singolarmente, ma sempre solo con il solito mezzo dell’assemblea. Può quindi agevolmente agire anche in giudizio contro i singoli condòmini che non rispettino le delibere assembleari.

Le attribuzioni dell’amministratore sono in parte vincolate ed in parte autonome. Sono vincolate:

a. l’esecuzione delle deliberazioni dell’assemblea e la cura dell’osservanza del regolamento di condominio (art. 1130 n. 1 c.c.);
b. la riscossione dei contributi, l’erogazione delle spese per la manutenzione ordinaria e per l’esercizio dei servizi comuni (art. 1130 n. 3 c.c.);
c. la presentazione del rendiconto annuale (art. 1130 comma 2).

Sono invece autonome:

d. la disciplina dell’uso delle cose comuni in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condòmini (art. 1130 n. 2 c.c.);
e. il compimento degli atti conservativi dei diritti inerenti le parti comuni (art. 1130 n. 4 c.c.).

Naturalmente l’amministratore non può ledere i diritti di ciascun condomino.