Il condominio

E’ l’insieme delle parti di un medesimo immobile comuni a più persone che nello stesso fabbricato hanno una proprietà esclusiva. Sono comuni ad esempio, l’androne, le scale, il tetto, le fondamenta, gli impianti interni, ecc…

La quota di proprietà delle parti comuni può variare per i proprietari in base a vari parametri, tra cui la grandezza della proprietà esclusiva (l’appartamento), la sua posizione, l’uso o meno della parte comune. Ad esempio l’ascensore e le scale non sono di pertinenza degli appartamenti siti al piano terra in quanto non li devono adoperare per accedere alla loro proprietà. La ripartizione delle spese, dunque, non sempre è proporzionale al valore della proprietà esclusiva (vedi 2° e 3° comma art. 1123 c.c.).

I condòmini

Sono quelle persone (fisiche o giuridiche) che sono proprietarie delle singole unità abitative o di porzioni di piano o di più unità abitative nello stesso condominio. Esse sono obbligate a comunicare all’amministratore la loro qualità di condòmini non appena questa si verifichi (ad esempio al momento dell’acquisto di un appartamento nello stabile) e il loro indirizzo di residenza o comunque di reperibilità per essere raggiunti dalle comunicazioni eventuali, dalle convocazioni e verbali di assemblea, ecc.

Se i proprietari di una singola unità abitativa sono più di uno è necessario comunicare all’amministratore tutti i nominativi ricordando, però, che uno solo dei proprietari a loro stessa scelta può partecipare all’assemblea.

Gli inquilini

Gli inquilini sono coloro che prendono in affitto delle unità abitative in un condominio e sono detti anche “conduttori” o “locatari”. In tal caso nei loro confronti i proprietari si dicono “locatori”. Gli inquilini devono farsi carico delle spese relative al riscaldamento e condizionamento (se centralizzati), al servizio di pulizia, al funzionamento e ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua nonché dell’energia elettrica, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine nonché alla fornitura degli altri servizi comuni se non altrimenti specificato sul contratto di locazione (art. 9 L. 27/7/1978 n. 392).

Gli inquilini che partecipano alle spese, hanno diritto di voto per tutte le questioni inerenti il riscaldamento e condizionamento (se centralizzati) ed i relativi orari di funzionamento. Possono partecipare alle altre assemblee, ma senza diritto di voto. (art. 10 L. 27/7/1978 n. 392). L’amministratore nel preventivo o nel consuntivo del condominio, deve suddividere le spese per ogni singolo interno tra conduttore e locatore, anche se nei confronti del condominio il locatore (cioè il proprietario o condomino) è responsabile di tutti i pagamenti relativi a tale unità abitativa.