REVOCA DELL'AMMINISTRATORE DI CONDOMINO
Parte I

1. Introduzione.
Nel mio manualetto "L'amministratore di condominio" ho sviscerato in tutte le sue componenti, le motivazioni di un eventuale cambio di amministratore che vanno da un semplice comportamento non soddisfacente (presentazione consuntivi in ritardo, sopralluoghi rari, frequente irreperibilità,….) ad errori di gestione (spese non deliberate dall'assemblea, consuntivi non chiari se non addirittura sbagliati,…), da mancanza di riscossione quote condominiali a stipulazione di contratti sfavorevoli al condominio, ecc.

Ma in sostanza, essendo l'amministratore un mandatario dei condomini, cioè una persona di fiducia che deve gestire le cose comuni nel migliore dei modi (con la diligenza del buon padre di famiglia, come previsto dall'art. 1710 del codice civile) e nell'interesse della collettività condominiale (e solo di essa) andrà sostituito quando tale fiducia viene a mancare almeno secondo l'opinione della maggioranza dei condomini.

Principale pregio, quindi, di un amministratore è un comportamento tale da instaurare un rapporto di completa fiducia con i condomini da lui amministrati. Secondo me, piccoli errori di gestione, un po' di superficialità nei contatti, ritardi di riscossione quote, ed altri peccati veniali, se in misura tollerabile sono senz'altro secondari se fatti in buona fede, magari a causa di malattie proprie o familiari, o comunque dipendenti da eventi non prevedibili e occasionali.

La perseveranza, invece, di questi atteggiamenti poco consoni al mandato o peggio il sospetto che il bene dei condomini sia in secondo piano rispetto ad altre necessità sia di altri che di se stessi, fanno proprio cadere quella fiducia necessaria tra i condomini e l'amministratore stesso per la buona conduzione del condominio.

Occorre in questo caso non esitare e cambiare l'amministratore non più adeguato alle esigenze del condominio.

L'iter necessario per effettuare questo passo è l'obiettivo di queste mie poche righe. Si ravvedono infatti tre modi principali per la revoca in oggetto: delibera durante la annuale assemblea ordinaria dove per consuetudine viene posto all'o.d.g. il punto: conferma o revoca amministratore; delibera in una assemblea straordinaria indetta su richiesta dei condomini o in caso di inerzia dell'amministratore, indetta dai condomini stessi; revoca giudiziaria su richiesta di uno o più condomini.

2. Assemblea ordinaria.
Naturalmente questo è il sistema migliore. Bisogna, prima dell'assemblea, sondare l'opinione di altri condomini per vedere se si riesce a raggiungere un accordo sulla revoca tra un numero di essi che rappresentino almeno 500 millesimi di proprietà, poi si raccomanda a tutti di essere presenti, di persona o per delega e il gioco è fatto. Sarebbe meglio, naturalmente, nominare un altro amministratore nella stessa assemblea dove si revoca quello vecchio, per evitare lungaggini inutili e il regime di "prorogatio". Raccomandate quindi a tutti di acquisire preventivi da proporre in assemblea.

3. Assemblea straordinaria.
Quando siete sicuri che un certo numero di condomini rappresentanti almeno 500 mm di proprietà sono d'accordo sulla revoca dell'amministratore e non volete aspettare la rituale assemblea ordinaria annuale (che potrebbe anche essere molto lontana) è possibile chiedere all'amministratore di convocare un'assemblea straordinaria con all'o.d.g. il punto revoca e nomina amministratore. Dato però che questa richiesta indispettisce sempre l'amministratore in carica e che, per ripicca o per altri motivi, potrebbe non aderire alla richiesta e prolungare all'infinito il tempo da aspettare per l'assemblea ordinaria, consiglio di procedere secondo le regole stabilite dall'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile: cioè, almeno due condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore dell'edificio devono mandare una raccomandata all'amministratore chiedendo proprio ai sensi di tale articolo, la convocazione di un'assemblea straordinaria (vedi il fac-simile di lettera). Se entro 10 giorni dal ricevimento della raccomandata, egli non convoca alcuna assemblea, gli stessi condomini (mi raccomando che siano esattamente gli stessi) possono convocare autonomamente un assemblea, senza essere obbligati a comunicarglielo, e poi deliberare in merito (vedi il fac-simile di convocazione di assemblea da parte dei condomini).

Vale quanto detto al punto 2 per la nomina di un nuovo amministratore.